Rýchlejší odpis rekonštrukcií hotelov a športovísk od roku 2026

Ak prevádzkujete hotel, penzión alebo športovú halu cez s.r.o. a plánujete väčšiu rekonštrukciu, od roku 2026 máte na ňu daňovo zaujímavejší režim. Novela § 26 ods. 14 zákona o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z. z.) vám dovolí odpísať takúto investíciu rýchlejšie a skôr si znížiť základ dane. Pozor ale na jednu vec, ktorú médiá často podajú nepresne: nejde o rýchlejší odpis budovy ako takej.

Čo presne sa skracuje (a čo nie)

Budova hotela patrí do odpisovej skupiny 6 a odpisuje sa 40 rokov. To sa nemení. Skracuje sa odpis takzvaného iného majetku podľa § 22 ods. 6 ZDP, čo je v tomto prípade úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove. Práve tento úhrn sa stáva samostatne odpisovaným majetkom a práve jeho dobu odpisovania zákon skracuje.

Dôležitý detail: do úhrnu sa počíta technické zhodnotenie aj opravy. Opravy by inak boli okamžitým daňovým nákladom, tu sa však k zhodnoteniu pripočítajú a odpisujú spolu. Týka sa to dvoch typov budov:

• budovy na ubytovanie zatriedenej do kódu Klasifikácie stavieb 121 (hotely a podobné budovy na krátkodobé ubytovanie), využívanej na poskytovanie ubytovacích služieb na základe zmluvy o ubytovaní – § 22 ods. 6 písm. f),
• budovy alebo stavby na šport zatriedenej do kódu Klasifikácie stavieb 1265 a 241, využívanej na výkon športu – § 22 ods. 6 písm. g).

Kódy vychádzajú z Klasifikácie stavieb (vyhláška Štatistického úradu SR č. 323/2010 Z. z.). Ak teda rekonštruujete recepciu a izby v hoteli alebo vymieňate podlahu a osvetlenie v športovej hale, tento režim sa vás týka.

Podmienka: aspoň 10 % vstupnej ceny budovy

Skrátený odpis nie je automatický. Úhrn technického zhodnotenia a opráv musí dosiahnuť najmenej 10 % vstupnej ceny budovy alebo stavby. Drobná údržba za pár stoviek sem nespadá, väčšia rekonštrukcia áno. Podmienku posudzujete voči vstupnej cene konkrétnej budovy, na ktorej práce robíte.

Dobu odpisovania si vyberáte: 20 až 40 rokov

Zákon hovorí, že ročný odpis sa určí najviac počas doby podľa § 26 ods. 1 (pre skupinu 6 je to 40 rokov) a najmenej počas polovice doby ustanovenej pre skupinu 6 podľa § 27 (teda 20 rokov). Dolnú a hornú hranicu si vyberiete sami:

Ide o rovnomerné odpisovanie podľa § 27, nie zrýchlené. „Skrátenie" tu znamená kratšiu dobu, nie inú metódu. Keďže ide o rovnomerný odpis, v prvom roku uplatníte len pomernú časť ročného odpisu podľa počtu mesiacov od zaradenia majetku do užívania (§ 27 ods. 2).

Príklad: rekonštrukcia hotela za 80 000 €

Hotel má vstupnú cenu budovy 600 000 €. V roku 2026 vlastník zrekonštruuje izby a spoločné priestory, technické zhodnotenie a opravy spolu vyjdú na 80 000 €. To je 13,3 % vstupnej ceny, podmienka 10 % je splnená. Tento úhrn sa stáva samostatne odpisovaným majetkom:

Ak si vlastník zvolí 20 rokov, ročný daňový odpis sa zdvojnásobí z 2 000 € na 4 000 €. O túto sumu si každý rok zníži základ dane skôr a viac. Pri 21 % sadzbe dane z príjmov právnickej osoby je to rozdiel zhruba 420 € dane ročne v prvej polovici životnosti investície.

Od kedy to platí

Znenie účinné od 1. januára 2026 sa podľa prechodného ustanovenia § 52zzzf prvýkrát použije v zdaňovacom období, za ktoré sa podáva daňové priznanie po 31. decembri 2025. Pri kalendárnom roku to znamená už za rok 2025.

Nejde pritom o úplne nový inštitút roku 2026. Skrátený odpis takéhoto majetku v zákone existuje už niekoľko rokov a novela ho od roku 2026 upravuje a rozširuje, okrem iného aj na športové budovy a stavby. Ak prejdete na inú dobu odpisovania pri majetku, ktorý ste už začali odpisovať, zmenu premietnete dopredu – už uplatnené odpisy sa spätne neupravujú (§ 52zzzf ods. 2).

Platí aj pri prenájme

Nemusíte byť vlastníkom budovy. Ak ste si hotelovú alebo športovú budovu prenajali a technické zhodnotenie či opravy ste vykonali vy ako nájomca, postupujete rovnako. Zákon to v § 22 ods. 6 písm. f) aj g) uvádza výslovne.

Ako pomôže Bezúčto

Bezúčto vám rekonštrukciu zaradí do majetku ako samostatne odpisovaný „iný majetok", postráži podmienku 10 % vstupnej ceny a vypočíta rovnomerný odpis pre dobu, ktorú zvolíte. Voľbu medzi 20 a 40 rokmi má zmysel prebrať s vašou účtovníčkou alebo daňovým poradcom, pretože závisí od toho, kedy a ako veľmi potrebujete znížiť základ dane. Bezúčto im k tomu pripraví čísla, ručné prepočty odpisového plánu odpadnú.

Tento článok je informatívny a nenahrádza individuálne daňové poradenstvo. Konkrétne riešenie konzultujte s daňovým poradcom; znenie zákona č. 595/2003 Z. z. si overte na slov-lex.sk.

Často kladené otázky